1.請(qǐng)您就下半年全國(guó)樓市展望談一下看法，主要問(wèn)題：一是對(duì)上半年樓市進(jìn)行復(fù)盤(pán)，您認(rèn)為有哪些值得關(guān)注的主要特點(diǎn)？對(duì)房企業(yè)績(jī)波動(dòng)較大怎么看？市場(chǎng)是否會(huì)進(jìn)一步呈現(xiàn)以?xún)r(jià)換量特征？

答：年初以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售及房?jī)r(jià)跌幅明顯收窄，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了積極的變化。截至6月底，商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下跌3.5%，跌幅較2024年底收窄9.4個(gè)百分點(diǎn)；新房?jī)r(jià)格月均環(huán)比下跌0.2%，二手房?jī)r(jià)格月均環(huán)比下跌0.4%，均較2024年月均水平跌幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。自2024年三季度末政策“組合拳”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體跌勢(shì)放緩，一線和部分重點(diǎn)二線城市去庫(kù)有所加快，住宅銷(xiāo)售保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。年內(nèi)“白名單”專(zhuān)項(xiàng)貸款持續(xù)擴(kuò)圍至8.5萬(wàn)億元，年內(nèi)新增近3萬(wàn)億元，為房企風(fēng)險(xiǎn)管控起到了積極的作用。

根據(jù)公開(kāi)信息，上半年全國(guó)房企業(yè)績(jī)存在分化。與去年同期相比，部分央企、國(guó)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回暖，部分營(yíng)收同比超過(guò)三成，主因是這部分房企的商品房資產(chǎn)主要聚焦在一線和重點(diǎn)二線城市，上半年整體銷(xiāo)量情況不錯(cuò)。相較之下，由于大部分民營(yíng)和中小房企存量房產(chǎn)主要是三四線、低能級(jí)地區(qū)資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不濟(jì)，導(dǎo)致其營(yíng)收下降較為明顯，同時(shí)還面臨存量土地資產(chǎn)減值等財(cái)務(wù)壓力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況差異度較大。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于中長(zhǎng)期調(diào)整階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率普遍處于偏高水平；大部分開(kāi)發(fā)商年化銷(xiāo)售能力持續(xù)下降，一半上市房企現(xiàn)金短債比不到1，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流減少導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力仍處于高壓水平。下半年房企債券到期償還規(guī)模約1756億元，較上半年多增約178億元，較去年同期多增約274億元；還本付息規(guī)模大約占整體到位資金的20%，這意味著房企仍將通過(guò)各種融資渠道來(lái)緩解償債壓力。預(yù)計(jì)未來(lái)一個(gè)階段，經(jīng)營(yíng)困難的房企仍將采取“以?xún)r(jià)換量”、“降價(jià)促銷(xiāo)”等方式吸引購(gòu)房者，促進(jìn)銷(xiāo)售回款。?

2.當(dāng)前樓市明顯感覺(jué)是在止跌回穩(wěn)之中，但市場(chǎng)并未完全企穩(wěn)，市場(chǎng)需求不足，恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固，主要是什么原因？什么時(shí)候樓市會(huì)完成探底？

答：從中長(zhǎng)期視角來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，居民部門(mén)購(gòu)買(mǎi)力與預(yù)期收入遠(yuǎn)不及過(guò)去“地產(chǎn)黃金時(shí)代”。城鎮(zhèn)化發(fā)展正從過(guò)往全面快速發(fā)展的階段逐步轉(zhuǎn)向更為聚焦于城市群、都市圈的發(fā)展階段，曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)“井噴”行情的大部分三四線城市，因長(zhǎng)期積累的購(gòu)房需求已基本釋放，難以成為拉動(dòng)住房市場(chǎng)的主要“生力軍”。

近年來(lái)城鎮(zhèn)居民收入增速放緩至5%左右，金融及銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率普遍降至2%左右的水平；有的行業(yè)開(kāi)始大面積降薪、甚至于追繳過(guò)去獲得的高薪；購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期以看平和下跌為主，居民部門(mén)綜合收入增長(zhǎng)預(yù)期弱化對(duì)買(mǎi)房的信心產(chǎn)生負(fù)面影響。而受制于資金供給問(wèn)題，房企經(jīng)營(yíng)能力面臨巨大考驗(yàn)，購(gòu)房者對(duì)于房企樓盤(pán)建造質(zhì)量以及樓宇交付的擔(dān)憂情緒不斷增加，購(gòu)房者的買(mǎi)房行為相較于過(guò)去而言更為理性和謹(jǐn)慎。

短期來(lái)看，長(zhǎng)期施工面積的下降將繼續(xù)拖累建安工程建設(shè)進(jìn)程及相關(guān)投資。截至2025年6月末底，房地產(chǎn)施工面積年化約為67億平方米，相當(dāng)于2013年末的水平。受資金供給總體下降因素的影響，預(yù)計(jì)到2025年底，房屋施工面積（年化）可能降低至64億平方米左右，全年跌幅仍將達(dá)到兩位數(shù)。由于中央及各地住建部門(mén)對(duì)房屋新開(kāi)工保持謹(jǐn)慎態(tài)度，房企市場(chǎng)化新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)總體將保持收縮格局。竣工端自2024年四季度出現(xiàn)快速下滑，這可能與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商短期流動(dòng)性支持力度偏弱有關(guān)。綜合來(lái)看，占到房地產(chǎn)投資六成以上的建安工程投資可能在2025年仍然面臨不小的下行壓力。下半年很可能是本輪房地產(chǎn)深度調(diào)整轉(zhuǎn)向逐步走穩(wěn)的關(guān)鍵階段。鑒于本輪調(diào)整已近四年之久，且政策支持力度空前，但庫(kù)存卻依然居高難下，實(shí)難做出短期市場(chǎng)即可止跌企穩(wěn)的判斷。

3.展望下半年，樓市走勢(shì)如何，對(duì)穩(wěn)樓市有哪些建議？

答：展望下半年，如果沒(méi)有更多增量政策出臺(tái)的話，基于人口周期及二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)收縮格局。商品房去庫(kù)存仍是商品房市場(chǎng)的主線，短期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)全面止跌回穩(wěn)難度較大。宏觀住房政策仍將保持支持態(tài)度，房貸市場(chǎng)利率可能適度走低，各地購(gòu)房門(mén)檻總體趨于市場(chǎng)化操作，壁壘減少，幫助剛性和改善性住房需求釋放。預(yù)計(jì)全年商品房銷(xiāo)售面積同比下降5%左右，新房和二手房?jī)r(jià)格同比下跌2%-4%。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)已調(diào)整了四年左右，政策和市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了重大變化，供求關(guān)系已相對(duì)走穩(wěn)，預(yù)期正在改善，短中期內(nèi)房?jī)r(jià)難以再現(xiàn)20%-30%的下跌。

有關(guān)部門(mén)近期警示國(guó)有開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，可能預(yù)示著下半年房企拿地行為趨于謹(jǐn)慎。“白名單”貸款項(xiàng)目將繼續(xù)落地，商品房收儲(chǔ)及土地專(zhuān)項(xiàng)債的發(fā)行速度將有所加快，財(cái)政部將逐步下發(fā)城市更新專(zhuān)項(xiàng)資金800億元用于老舊小區(qū)改造，以補(bǔ)充房企流動(dòng)性。受制于長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債率偏高、投資回報(bào)率的持續(xù)下降，房企償債難度依舊不小，預(yù)計(jì)房企“降杠桿”行為將延續(xù)，按照當(dāng)下年化工程建設(shè)能力推算，預(yù)計(jì)全年投資跌幅可能為-10%左右。

為推動(dòng)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌走穩(wěn)，宏觀政策和產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)加大力度推進(jìn)并增強(qiáng)針對(duì)性。在需求端，進(jìn)一步采取措施推動(dòng)需求釋放。建議進(jìn)一步適度下調(diào)房貸利率，優(yōu)化個(gè)人住房財(cái)稅優(yōu)惠政策。下半年在推動(dòng)LPR下行的同時(shí)，降低住房公積金貸款中長(zhǎng)期利率25個(gè)基點(diǎn)。由于大城市住房需求體量大，改善性購(gòu)房需求相對(duì)更為強(qiáng)勁，建議大城市所在的商業(yè)銀行可以適當(dāng)減少二套房貸款加點(diǎn)利率幅度20個(gè)基點(diǎn)左右。建議適度減免保障性租賃住房稅費(fèi)要求。對(duì)面積不超過(guò)140平方米的，可降低稅率25個(gè)基點(diǎn)；對(duì)面積超過(guò)140平方米的，首套住房和二套住房可降低稅率50個(gè)基點(diǎn)。印花稅率和個(gè)人所得稅在140平方米以上的住宅稅率方面仍有進(jìn)一步調(diào)降的空間。

在供給端，建議出臺(tái)針對(duì)性更強(qiáng)的政策支持房企，以促進(jìn)房地產(chǎn)緩跌走穩(wěn)。據(jù)測(cè)算，目前“白名單”信貸安排已達(dá)8.5萬(wàn)億元左右，相當(dāng)于現(xiàn)有開(kāi)發(fā)貸余額的62%左右。建議下半年應(yīng)加快步伐促其落地，以改善房企流動(dòng)性狀況。公募REITs作為直接融資工具，底層資產(chǎn)主要以租金收入作為融資基礎(chǔ)，不僅可以滿足這類(lèi)企業(yè)長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)所需的資金，也可以減免傳統(tǒng)債務(wù)融資工具（銀行貸款、債券融資）的融資成本壓力，緩解現(xiàn)金流壓力。建議全年資本市場(chǎng)安排千億以上規(guī)模滿足相關(guān)項(xiàng)目的融資需求，更好地盤(pán)活存量資產(chǎn)。為了更好地應(yīng)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)，做好對(duì)不可測(cè)或突發(fā)“暴雷”現(xiàn)象的出現(xiàn)，建議對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱憂或影響力較大的全國(guó)大型房企，增加非銀融資渠道或不良資產(chǎn)處置計(jì)劃的準(zhǔn)備工作，引入不良資產(chǎn)管理公司、地方國(guó)資等其他機(jī)構(gòu)，加大力度緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，降低其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。建議增加一線和重點(diǎn)二線城市住宅用地供給，滿足當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)和房企需求。