當眾多開發商和物業公司匍匐在地時，在2024年的尾聲，萬物云（2602.HK）在深圳舉辦了一場睿見大會。

通過這場活動，萬物云有太多話想講，一方面通過媒體交流會，集中匯報各項業務的新進展；另一方面，5年前的12月12日，萬科物業收購戴德梁行大中華區業務，剛滿5歲的中外混血兒萬物梁行需要一個亮相的機會，告訴外界“我又長高了”。

從1990年服務的第一個小區深圳天景花園開始，萬科物業的身份從萬科集團所開發小區的“大內管家”，一步步變成服務涵蓋住宅、商業乃至一座城市公共區域的綜合型物業公司。

就在2024年11月，萬物云還收購了萬科集團持有的武漢新唐萬科廣場、上海光合新座的股權，通過以資產抵應收賬款的方式，“萬物云也變成有資產的人（公司）了”，萬物云董事長朱保全說。

朱保全作了題為《十年》的主題演講。對萬物云來說，2014年是個重要的節點——歷史上，萬科物業只服務于萬科地產，直到2014年12月17日，萬科集團批準了萬科物業可以走向市場，由此萬科物業如脫疆野馬沖入全國市場，才有了十年后的今天。

這十年，萬科物業全面對標北美物管巨頭First Service，從它身上看到了物業公司不應局限于住宅物業，還有商業物業、多元服務、金融服務等可能性，由此慢慢形成了自己的“家譜”和六大品牌：萬科物業（住宅物業）、萬物梁行（商業物業）、萬物云城（城市服務）、樸鄰和研選家（資產服務）、祥盈企服（企業服務）和萬睿科技（科技服務）。

可以說，2014年是萬科物業的獨立之年，萬物云走過了從獨立到獨舞的十年披荊斬棘之路。

按照朱保全的說法，這是“十年飲冰”：多年前，萬科物業就曾籌備過上市事宜，但直到2022年9月才成功上市。也因此，在彩生活收購萬達物業、碧桂園服務瘋狂“買買買”時，在開發商母公司將利潤從地產轉移到物業板塊，物業股估值從幾倍變成幾十倍的熱潮前，萬物云被動地保持冷靜，某種意義上也幸免于近三年來物業同行因母公司爆雷而受重創。十年飲冰雖不易，但慶幸沒有“涼”。

這十年，這家公司也完成了從萬科物業到萬物云的蛻變：萬科物業于2014年拓展商辦物業，并在2019年12月完成對戴德梁行的并購整合；2015年開始拓展非萬科集團的第三方項目，降低關聯交易比例，直面外界對萬科物業的兩大詬病：一是只會做住宅；二是項目都是萬科的。

第一，橫向上，萬物云不斷豐富管理業態、在管面積翻了數十倍。和眾多同行將物業定義為“為人服務”不同，朱保全認為物業的最大價值是幫助業主實現不動產資產的保值增值，并一再強調物業服務應有邊界。這十年來，萬科物業管理的載體也從住宅小區擴展至寫字樓、購物中心、產業園，2017年還把業務觸角伸向景區、街道、停車場、地下管道等城市公共空間。

第二，縱向上，朱保全立志重構物業，通過“蝶城+”、“企服+”兩大戰略，把萬物云做成一家平臺企業，在空間里做“生態”，圍繞業主和客戶資源去做家裝、房屋經紀、社區商業等。

第三，在內部管理上，自2012年起，萬物云每年拿出1%—2%的營業收入投到科技上，研發出了鳳梨一號（遠程自助服務機）、黑貓二號（通行設備管理系統）、飛鴿（員工調度系統）和靈石（邊緣算力服務器）。

朱保全希望通過這些硬件和軟件系統，改變物業行業根深蒂固的勞動密集屬性，讓凡是坐著不動的崗位用AI做替代，讓所有不動的崗位更好地動起來，比如原本坐在每個小區物業服務中心的客服、物業繳費等工作可以讓“鳳梨一號”協助解決，背后有位于武漢的遠程數據中心提供客服支撐。當然，這也讓物業基層員工不再局限于客服、保安等單一工種，而能轉崗去嘗試更多崗位，充分發揮員工價值。科技作為工具，不應瞄準“管理勞動者”這一目標，而是去“管理勞動”。

十年回顧的故事已講完，下一步呢？

新的市場環境需要物業公司做出應對，首先是面向住宅市場的競爭。隨著青島、重慶等城市對前期物業費開出限價令，更多城市的業委會成立占比逐步提高，許多住宅小區正從前期物業合同向正式物業合同過渡，這將引起住宅物業市場的重新洗牌：業主擁有更大話語權去更換物業、和物業公司議價等。

對此，萬物云的應對方法是，推出“智選”產品，梳理了社區里的95個服務空間、1530個作業對象，共計508項作業SLA（服務事項），再從中分為158項必選服務、350項自選服務，業主可自選服務，把定價權還給業主，由此實現“彈性定價”。

萬物云想通過“智選”殺入存量住宅物業，尤其是下沉到物業費單價在2.5元以下的市場，這是應對物業費限價的辦法，也是當房地產開發新增面積可預見地變少之后，不得已而為之的外拓之道。

不過，下沉并非易事。朱保全解釋，“2.5元物業費是一個分水嶺，想要進入2.5元以下的物業服務市場，萬科物業似乎也不太會做，而且原來的業主可能也不同意”。因此，自身能力和業主抗性，是萬科物業發展過程中所受到的價格限制的瓶頸。以2.5元物業費為基準，價格往上走，空間會越來越窄，而如果往下走，空間才會越來越大。關鍵是萬科物業具不具備這個能力，能否真正打開自己的價格區間。

除了住宅市場，萬物云宣布與高和資本共同成立社商基金，運營和持有社區商業等重資產，要做“社區商業的頭牌玩家”。

“十年飲冰”的下一句是“難涼熱血”，表達出感懷過往艱辛和對理想抱負的執著，或者這才是這場睿見大會的題眼，也是萬物云和朱保全走過從獨立到獨舞十年后的心境寫照。